中國(guó)樓市已達(dá)到新高峰 電梯企業(yè)將兩級(jí)分化

點(diǎn)擊數(shù)：149962018-06-20 14:32:29　來(lái)源: 惠州市惠發(fā)電梯工程有限公司-電梯安裝|電梯維保|舊樓加裝|電梯改造等電梯解決方案

　　在經(jīng)歷樓市供銷(xiāo)兩旺之后，中國(guó)樓市各項(xiàng)指標(biāo)在2013年達(dá)到新高峰。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2014中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積等相關(guān)指標(biāo)紛紛創(chuàng)下新高，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著市場(chǎng)與傳統(tǒng)模式日漸逼近天花板，未來(lái)房地產(chǎn)新的增值模式在何方，成為房地產(chǎn)企業(yè)思考與探索重點(diǎn)。

　　萬(wàn)科與恒大排名前兩位
　　從2006年發(fā)布首份報(bào)告至今，房企500強(qiáng)報(bào)告已經(jīng)走過(guò)8年光陰，成為反映過(guò)去一年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。
　　報(bào)告顯示，2013年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為13.06億平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，銷(xiāo)售面積同比增幅快速回升，達(dá)到2010年以來(lái)的最高水平;全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為8.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.3%。與此同時(shí)，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)3.05億平方米，同比增長(zhǎng)34.1%，銷(xiāo)售金額更創(chuàng)下3.26萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)29.0%，增長(zhǎng)速度雙雙大幅領(lǐng)先于全國(guó)水平，而萬(wàn)科與恒大排名前兩位。
　　“銷(xiāo)售面積從全年不到6億平方米，到去年達(dá)到13億平方米，銷(xiāo)售金額達(dá)到8萬(wàn)億，龍頭房企從百億，到現(xiàn)在已經(jīng)突破千億，一些企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始向兩千億規(guī)模邁進(jìn)，數(shù)據(jù)變化的背后，反映出中國(guó)房地產(chǎn)走向成熟?！眻?bào)告執(zhí)筆者、易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱研究房地產(chǎn)發(fā)展近十年，他總是能從數(shù)據(jù)的變化中感受房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)。對(duì)于2013年品牌房企的表現(xiàn)，丁祖昱用去年網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)“喜大普奔”形容。

　　集中度再提高
　　在房地產(chǎn)行業(yè)整體上漲的同時(shí)，品牌企業(yè)的規(guī)模也在不斷膨脹。報(bào)告顯示，去年率先實(shí)現(xiàn)千億銷(xiāo)售的萬(wàn)科、保利和綠地保持穩(wěn)步發(fā)展，萬(wàn)達(dá)、中海、碧桂園、恒大順利躋身“千億軍團(tuán)”。
　　然而，在房企千億俱樂(lè)部成員不斷增加的同時(shí)，房企分化也在進(jìn)行。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和各區(qū)域市場(chǎng)的分化，近年來(lái)持續(xù)的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢(shì)在2013年得以延續(xù)。報(bào)告顯示，2013年10強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售總金額達(dá)到10789.8億元，占500強(qiáng)銷(xiāo)售總金額的33%，較2012年提升1個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售面積總計(jì)10719.2萬(wàn)平方米，占500強(qiáng)總銷(xiāo)售面積的39%，較2012年提升3個(gè)百分點(diǎn)。前50強(qiáng)、100強(qiáng)銷(xiāo)售金額分別為19642.41億元和24002.88億元，分別占500強(qiáng)總銷(xiāo)售金額的60%和73%，比重均有所上升。
　　丁祖昱表示，房地產(chǎn)企業(yè)從百億到千億，用的是傳統(tǒng)擴(kuò)張模式，后千億時(shí)代，無(wú)論是行業(yè)還是傳統(tǒng)模式，都會(huì)遇到瓶頸與天花板，因此需要新的發(fā)展模式。比如萬(wàn)科提出的金融房地產(chǎn)方向、小股操盤(pán)模式，這些模式將與發(fā)達(dá)國(guó)家已有成熟模式接軌，開(kāi)發(fā)商將成為更純粹開(kāi)發(fā)商。

　　償債壓力上升
　　作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理向來(lái)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。2013年以來(lái)由于銷(xiāo)售良好，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長(zhǎng)速度，因此500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負(fù)債率均值更達(dá)到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。
　　報(bào)告顯示，短期償債指標(biāo)方面，2013年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)比率均值為208.57%，較2012年下降10.99個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率均值為-5.67%，而該指標(biāo)2012年均值為14.90%。長(zhǎng)期償債指標(biāo)方面，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。
　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)和盈利效率雙雙回升與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)整體環(huán)境有關(guān)。但由于政府對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的持續(xù)關(guān)注，且房?jī)r(jià)大幅上漲越來(lái)越難以得到需求方的支持，單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的機(jī)會(huì)利潤(rùn)將難以持續(xù)。單純依賴房?jī)r(jià)上漲獲得利潤(rùn)的逐漸終結(jié)迫使企業(yè)未來(lái)必須要靠管理上的精耕細(xì)作，通過(guò)建造標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線組合、提升營(yíng)銷(xiāo)精準(zhǔn)度等方式以降低建造成本和銷(xiāo)售管理費(fèi)用來(lái)提升利潤(rùn)空間。

　　尋找新利潤(rùn)點(diǎn)
　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)重心不僅僅集中在土地、成本、價(jià)格等以利潤(rùn)導(dǎo)向的領(lǐng)域，更蔓延至產(chǎn)品業(yè)態(tài)、后續(xù)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)策略等領(lǐng)域，在此背景下，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大在區(qū)域聚焦、產(chǎn)品及服務(wù)等方面的戰(zhàn)略舉措。
　　分析人士指出，綜合實(shí)力10強(qiáng)企業(yè)具有規(guī)模大、成長(zhǎng)穩(wěn)定、盈利能力好、運(yùn)營(yíng)效率高等特點(diǎn)。尤其是恒大在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)管理模式等領(lǐng)域亮點(diǎn)頻出，其在2013年全力實(shí)施“112計(jì)劃”，推動(dòng)其在調(diào)控年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售超千億的飛躍;還通過(guò)與哈佛大學(xué)、清華大學(xué)達(dá)成戰(zhàn)略合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)。此外，恒大在快消、商業(yè)、酒店、體育與文化等領(lǐng)域也取得豐碩成果，企業(yè)規(guī)模與品牌影響力持續(xù)提升，成為最能與萬(wàn)科相抗衡的龍頭房企。
　　專(zhuān)家預(yù)期，未來(lái)的房地產(chǎn)在“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”的國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略中仍然扮演重要角色。隨著行業(yè)集中度的提升，地域多元化程度高、增長(zhǎng)戰(zhàn)略清晰和財(cái)務(wù)管理穩(wěn)健的龍頭企業(yè)將獲得更好的發(fā)展，萬(wàn)、恒雙雄的發(fā)展?fàn)顩r將極大影響行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
　　丁祖昱表示，2013年是過(guò)去十多年房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)高點(diǎn)，2014年將迎來(lái)轉(zhuǎn)折的一年，房地產(chǎn)思路與市場(chǎng)容量企業(yè)發(fā)展模式都會(huì)發(fā)生變化。原有的規(guī)模增長(zhǎng)還會(huì)有，但將漸漸不會(huì)成為主旋律。
　　朱中一表示，2013年，一些骨干企業(yè)除加強(qiáng)了與金融業(yè)的合作外，還注意加強(qiáng)了與電子商務(wù)的合作。今后，房地產(chǎn)業(yè)與信息業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合作是大趨勢(shì)，這里也包括要重視發(fā)揮采購(gòu)平臺(tái)的作用。

　　■觀點(diǎn)
　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱
　　互聯(lián)網(wǎng)思維將改變房企運(yùn)作模式
　　互聯(lián)網(wǎng)思維中最核心的精神是開(kāi)放與創(chuàng)新，與年齡無(wú)關(guān)，也不是簡(jiǎn)單的技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)關(guān)注客戶及他們的持續(xù)需求，所以互聯(lián)網(wǎng)最終的落腳點(diǎn)是要吸引消費(fèi)者不斷重復(fù)使用它們的平臺(tái)(網(wǎng)站);而房地產(chǎn)思維卻是相對(duì)封閉與傳統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)更關(guān)注企業(yè)運(yùn)作和產(chǎn)品本身，最終的落腳點(diǎn)是吸引消費(fèi)者一次性購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)這種思維模式是由房地產(chǎn)本身特征決定的，不可移動(dòng)，產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)，一次性交易不需要回頭客，所以從某種程度上講房地產(chǎn)不用互聯(lián)網(wǎng)思維也完全沒(méi)有問(wèn)題，也能夠發(fā)展得很好，至少已發(fā)展成為中國(guó)的第一大支柱產(chǎn)業(yè)。然而，對(duì)規(guī)模房企來(lái)說(shuō)，能夠脫離原來(lái)的發(fā)展階段和競(jìng)爭(zhēng)層面，所以就有了萬(wàn)科學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)后考慮更多的不是平臺(tái)和技術(shù)發(fā)展，而是體制和機(jī)制的改變。

　　中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一
　　分類(lèi)調(diào)控實(shí)現(xiàn)住有所居
　　2013年，市場(chǎng)的差異性明顯。一線城市和部分二線城市供不應(yīng)求，一些三、四線城市存量房消化壓力大。12月末，全國(guó)商品房待售面積49295萬(wàn)平方米，比9月末增加了4659萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加3077萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加704萬(wàn)平方米。針對(duì)市場(chǎng)的差異性，2014年調(diào)控體現(xiàn)了分類(lèi)調(diào)控的思路。針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，北京、上海、廣州、深圳等房?jī)r(jià)上漲快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，增加住房用地和中小套型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求。存量房去化壓力大的城市，要注意消化存量，控制新開(kāi)發(fā)規(guī)模。分類(lèi)調(diào)控、雙向調(diào)控以及長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將成今年房地產(chǎn)政策主基調(diào)，擴(kuò)大聯(lián)網(wǎng)城市范圍。（來(lái)源 京華時(shí)報(bào)）

    平臺(tái)微觀點(diǎn)
    目前各大品牌像三菱，奧的斯，通力，日立等品牌在中國(guó)都不斷的加大力度和大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，不斷的在鞏固他們?cè)谛袠I(yè)的品牌地位。就連中國(guó)民族品牌康力電梯也與萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)、世紀(jì)金源集團(tuán)、碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、長(zhǎng)峰地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)商形成了戰(zhàn)略合作關(guān)系。就此看來(lái)中國(guó)電梯制造企業(yè)要想加速形成自己的品牌，和大的地產(chǎn)商合作不失為一條品牌建設(shè)道路上的捷徑。而地產(chǎn)企業(yè)的集中度的提高，也將電梯制造企業(yè)的規(guī)模進(jìn)一步拉大，市場(chǎng)占有率將會(huì)出現(xiàn)更為嚴(yán)重的兩級(jí)分化。從而也加速了電梯制造企業(yè)的洗牌。