舊樓加裝電梯解決方案

一、改善生活質(zhì)量，提升物業(yè)價值。

      隨著我國老齡化的加劇，老小區(qū)加裝電梯的訴求被不斷放大。這幾年，各地--在舊樓加裝電梯的審批上有不少流程簡化，并對加裝電梯給予了力度不小的財政補貼，紀錄達單筆24萬元。但即便如此，能從訴求走向成功安裝的小區(qū)寥寥無幾。

      一個核心的問題是，廣州舊樓房加裝電梯方案，隨著房價的上漲，公眾的物權意識增強，“誰出錢，怎么出錢”這些以前爭論的大問題，現(xiàn)在成了小問題。橫亙在不同業(yè)主內(nèi)心的，是不同樓層在加裝后的實際收益不同。所以，從物權的角度審視老小區(qū)加裝電梯問題就變得非常必要。

     今年7月，全國老齡辦等五部委聯(lián)合發(fā)布<關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見>，其中就提到要加強社區(qū)、家庭的適老化設施改造，優(yōu)先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯等。但不少地區(qū)試行的辦法遵循“一票否決”制，即具體某個單元加裝電梯，須該單元業(yè)主全部同意。這對于大多數(shù)普通居民來說，加裝電梯就是一條漫長的溝通之路。

    在鄰里關系熟、相互感情較深的小區(qū)，確實有通過打“感情牌”解決問題的先例。但溫情牌有效的情況可遇不可求，尤其是隨著房價的提升，財富增值再分配成為繞不過去的要素。

現(xiàn)在老小區(qū)居民改裝意向的強弱更加與樓層高低成正比：

    1樓意向為“負”，因為加裝前它是老年人居住較為方便的一種選擇，加裝后不僅增加便捷度，還會讓其在二手房交易市場的優(yōu)勢不再。

    3、4樓是一個比較微妙的存在，在沒有電梯的情況下，一直有“金三銀四”的說法，加裝電梯成功后，小區(qū)整體房價會上漲，但這主要是相對周邊沒電梯的老公房的增值，一旦其它小區(qū)也加裝電梯，收益進一步弱化。

    無論從哪個角度分析，5、6樓得利最多，但所謂的房價上漲屬于未來期待，需要在買賣中才能實現(xiàn)，對于老年住戶而言，自住主要還是便捷度的提高。

    基于上述因素，“協(xié)調(diào)”在本質(zhì)上就要讓各家對成本與收益的權衡中感到有收益。也因此，傳統(tǒng)做法所用的抽選群眾基礎好的小區(qū)人員成立專門工作組，惠州舊樓房加裝電梯方案，挨家挨戶做思想工作的方法顯得不夠用了。不少小區(qū)遭遇過這樣的尷尬——在征詢意見階段，業(yè)主表示同意，但等到要切實推進了，“如何出資、如何補償”的實際問題成了“攔路虎”，加裝電梯能否成功的關鍵還是在于補償是否到位。

    所以，要真正解決這個問題，必須正視物權理念。對于持反對意見的低樓層，要打破僵局，需要從經(jīng)濟的角度去考量，測算不同產(chǎn)權的成本與收益，讓各家各戶在總體收益上實現(xiàn)相對平等。如果有一天，在每一個有加裝電梯意愿的小區(qū)里能大大方方談錢，這事才有可能走上快速通道。

二、加裝電梯流程及周期

    加裝電梯的手續(xù)和流程幾乎和房地產(chǎn)開發(fā)一樣繁瑣，首先是業(yè)主內(nèi)部協(xié)調(diào)、籌資，這是一件繁瑣的工作；接著找建筑設計院設計方案、規(guī)劃局審批、批前公示、甚至聽證、之后出建筑施工方案，申請建設工程規(guī)劃許可證、接著開始建設施工、報建、工程監(jiān)理、裝修、建設工程規(guī)劃驗收、電梯采購、訂制、安裝、單位開證明到供電公司申請380V三相電源、委托有相關資質(zhì)公司安裝電纜電箱、申請施工許可、申請供電局驗收、加裝電表；加裝電梯前要到質(zhì)監(jiān)局申請開工，竣工后申請辦理電梯驗收手續(xù)、還有建筑工程的監(jiān)理、竣工驗收等，還要派業(yè)主代表去質(zhì)監(jiān)局接受電梯維保的培訓學習…

    公司擁有高素質(zhì)、技術精湛、經(jīng)驗豐富的專業(yè)技術人員100多名。公司組織架構(gòu)精簡、管理層級扁平、執(zhí)行力快速高效。公司保持長期良好合作關系的客戶（知名企業(yè)）有：南旋集團、僑興集團、華陽集團、德豐投資、TCL、惠州海關、惠州供電局、瑪絲菲爾、順昌集團、鑫洲集團、偉業(yè)控股、中國水業(yè)等……本公司在惠州市區(qū)、大亞灣、惠陽（淡水）、仲愷（陳江）、惠城（水口）等地設有專門的售后服務網(wǎng)點。因為長期秉承客戶至上、即時反應的服務理念，在社會上獲得了良好的信譽與口碑，得到了廣大用戶及行業(yè)主管部門（技術監(jiān)督局等）的肯定及贊譽。

三、施工方案

A．鋼井架施工組織及部署

1、 安裝需用機具

根據(jù)井架安裝要求，結(jié)合施工實際需要，安裝現(xiàn)場須配備的施工機具及材料清單如下：

2、主要工程項目施工工藝圖

3、安裝前的準備工作

1) 清理場地，對影響正常安裝的障礙物清理拆除。

2) 安裝焊接架體前，對主要結(jié)構(gòu)材料進行檢查，如發(fā)現(xiàn)變形銹蝕嚴重，材料發(fā)現(xiàn)變形時，應先進行修整或更換。

3) 檢查鋼絲繩有無斷股，銹蝕及繩芯缺油等質(zhì)量問題，檢查長度是否足夠。

4) 檢查卷揚機的離合器、制動器是否符合裝配規(guī)定，變速箱油位是否正常

5) 檢查附墻架的架設位置與建筑物的預埋錨固件是否正確配套。

6) 檢查基礎的位置和地腳螺栓的位置是否符合要求。

 

4、井架安裝

   安裝井架前，保證地腳螺栓的垂直度和露出基面60—80毫米等要求；待地基干固后，才可安裝。 

1、 安裝程序

1) 將井架的柱腳鋼板通過鋼板底的調(diào)平螺栓調(diào)水平，點焊于地基四角的柱腳鋼板相應的位置上，作為鋼柱定位之用。用經(jīng)緯儀校正鋼柱垂直后將鋼柱與柱腳鋼板點焊，按照圖紙，在鋼柱相應位置焊接上第一道鋼梁，再次檢查鋼柱垂直度和鋼梁水平，確認無誤后將柱腳和鋼梁與柱的連接口焊滿。

2) 每隔1.6m將鋼梁焊接結(jié)成四方框（四方均成90度），點焊于鋼柱上，保證鋼柱垂直，再依次焊接上第二、三······道鋼梁。不時檢查鋼柱的垂直度，確保鋼井架整體垂直。

3) 鋼柱駁接處應嚴格對正和確保兩方向垂直后才對接焊滿，并焊上連接鋼板，圍焊焊縫焊滿，重復以上方法焊接上鋼梁。

4) 根據(jù)圖紙要求安裝附墻連接，將鋼平臺的主鋼梁與鋼柱和附墻連接焊接。

2、 安裝注意事項

1) 架體各節(jié)點必須連接焊接牢固，并確保鋼柱垂直，鋼梁平面內(nèi)互成90度。

2) 提升鋼構(gòu)件的鋼絲繩的尾端不得纏繞在有棱角的型鋼上，防止受力時割斷鋼絲繩。

3) 應檢查附墻桿確實與建筑物聯(lián)結(jié)牢靠后方可繼續(xù)接高架體。

4) 架體組裝的垂直度偏差不得大于0.1%。。每接高10m應進行一次檢查，防止偏差積累。

3、 安全保障措施

1) 井架安裝前進行安裝前進行技術交底，特別是安全交底工作。

2) 參加作業(yè)人員必須戴好安全帽，系好安全帶，穿防滑鞋，嚴禁酒后作業(yè)。

3) 安裝時必須有專人統(tǒng)一指揮，專人監(jiān)督，有可靠的上下聯(lián)絡信號。

4) 安裝現(xiàn)場5m范圍內(nèi)設安全禁區(qū)，要有安全標志和警戒防護欄桿。

5) 臨時操作平臺使用的鋪板要完好無損，并有足夠的剛度，要求盡量滿鋪。

B、玻璃幕墻施工組織及部署

   一、一般通則

    1、由于外墻面幕墻工程是多工種聯(lián)合施工，和其它分項工程在施工過程中存在交叉和銜接。因此，為了保證工程的安裝和施工質(zhì)量，我們編制了此外幕墻工程施工組織設計方案。

    2、制定此《施工組織方案》的另一目的，是為使業(yè)主了解本外幕墻工程施工過程中的每一步驟，并以此作為按照標準施工的依據(jù)。

3、此施工組織施工方案書將分發(fā)給幕墻安裝隊的負責人，將我公司的設計意圖、專業(yè)知識、施工經(jīng)驗傳承至負責人，以使工程施工符合設計規(guī)范的要求。

4、主體結(jié)構(gòu)應封頂，現(xiàn)場清理干凈，在內(nèi)裝修之前進行安裝。為了趕工期，與主體結(jié)構(gòu)同時施工時，要組織好工種交叉作業(yè)，并有具體保證措施以避免污染和損壞幕墻。

5、主體結(jié)構(gòu)應達到施工驗收規(guī)范的要求。

    6、埋件妥善埋入，位置正確。對于未能處理的部位，就由乙方提出妥善、可行、符合國家行業(yè)規(guī)定的解決辦法交甲方批準，或由甲方協(xié)商質(zhì)監(jiān)站解決。

7、施工外圍障礙物要全部拆除，樓板內(nèi)緣應設置保護欄桿，以便能栓住保險帶，以確保工人安全。

   二、埋件作業(yè)

1、埋件工作之前置作業(yè)

   （1）埋件圖之設計是依據(jù)被認可的幕墻立面分格圖及結(jié)構(gòu)布置圖進行的，埋件的錨板和錨筋的設計，應符合JGJ102-96中的5.7.15條的規(guī)定。

   （2）埋件設計圖在完成經(jīng)業(yè)主、土建方及監(jiān)理確認之后，辦理埋件鐵件之加工作業(yè)，同時將預埋圖三份送交工地單位。

   （3）加工工作完成后，工地人員好會同有關人員至工地現(xiàn)場了解狀況，核對工地之建筑圖，并向業(yè)主之工地技術主管人員要求出示各項放樣之基準點及線。

   （4）當樓層之底板鋪設完成后，開始埋件放樣工作。放樣時若發(fā)現(xiàn)模板施工尺寸有誤差時，應及時向工地提出，并要求修改之。

2、埋件放樣及施工方法

   本工程須與業(yè)主協(xié)調(diào)預埋留出埋件施工時間。

（1）依據(jù)工地提供水平基準，丈量出樓層高度，并將埋件安裝置之水平高度標示樓板上。

（2）依據(jù)工地提供之中心基準，以中心基準向左右延伸，量出各埋件安裝中心位置，并標示樓板上。

（3）樓板放樣后，應復測埋件之位置是否正確，如有誤差，做詳細記錄，作為設計施工時之參考用。

3、埋件作業(yè)之技術規(guī)范

(1)埋件的錨邊長允許誤差為-2mm

(2)錨筋的中心線允許偏差為±2mm

(3)錨筋對錨板面的垂直偏差應≤10mm

(4)采用手工電弧焊，焊縫高度為錨筋直徑的0.6d

(5)埋件在施工時應與建筑物的防雷網(wǎng)接通

(6)對埋件在主體建筑的位置要求

a標高偏差±10mm

b軸線左右差±30mm

c軸線前后差±20mm

埋件連接時,應采用化學錨栓或其他可靠的連接措施,并應通過試驗定承載力。

三、幕墻施工工藝

（一） 施工技術準備

1、根據(jù)設計方案圖繪制詳細施工圖，提交主業(yè)、建筑設計院、監(jiān)理公司、質(zhì)監(jiān)站組織會審。

2、提供材料樣件、生產(chǎn)廠家、質(zhì)量標準參數(shù)給業(yè)主確認。經(jīng)確認后的材料需進行封樣，根據(jù)封樣品訂購原材料，開工前辦材料報審。

3、提供預埋件分布圖、預埋件節(jié)點圖及有關技術參數(shù)、防雷布置圖和節(jié)點圖給土建方。

4、派技術人員到現(xiàn)場與土建商緊密配合和協(xié)助土建總包方進行預埋件的安裝、位置的準確度的控制和檢查。確保預埋件安裝的準確度。

5、派外協(xié)技術工程師到不銹鋼駁接爪及拉桿生產(chǎn)加工廠家現(xiàn)場監(jiān)督，檢驗每個加工件的質(zhì)量和精度并抽樣作拉力等技術檢測；對鋼結(jié)構(gòu)件制作廠監(jiān)督結(jié)構(gòu)制作的質(zhì)量及進度。

6、按甲方要求的進場時間，由項目經(jīng)理帶隊，施工隊長和首期主要技術人員到現(xiàn)場辦公。

7、人員安排、生活環(huán)境、工作、倉庫場地落實到位。

8、組織施工工人學習并講解施工圖紙的技術規(guī)范。

9、為保證安裝工作順利進行,首先與土建總包方及其他施工兄弟單位溝通、協(xié)調(diào)、配合、建立友誼關系，制造一個良好的工作環(huán)境和氣氛。

（二）施工現(xiàn)場準備

    1、施工前準備

1） 熟悉施工現(xiàn)場，對工人進行技術交底。

2） 清理施工現(xiàn)場，疏通施工道路，準備好施工操作面。

3） 按施工平面整齊堆放各種材料。

4） 遵守現(xiàn)場用電安全規(guī)范

5） 嚴格執(zhí)行現(xiàn)場安全管理制度和安全規(guī)程。

2、幕墻施工工藝

玻璃幕墻安裝質(zhì)量標準

每平方米玻璃表面質(zhì)量要求

  1）、玻璃安裝及控制

  a玻璃到達施工現(xiàn)場后，由現(xiàn)場質(zhì)檢員與安裝組長對玻璃的表面質(zhì)量、公稱尺寸進行100%的檢測，同時使用玻璃邊緣應力儀對玻璃的鋼化情況進行全檢。玻璃安裝順序采取先上后下，逐層安裝調(diào)整。

   b玻璃垂直運輸：采用簡易龍門吊，使用12P重型真空吸盤垂直提升到安裝平臺上進行定位、安裝。在調(diào)整過程中減少尺寸積累誤差的每個控制單元內(nèi)尺寸公差帶為±3mm。

   c打膠工藝控制與檢測：

   在玻璃安裝調(diào)整結(jié)束后進行打膠使玻璃的縫隙密封。

   打膠順序是先上后下，先豎向后橫向。

   打膠過程中注意以下幾點：先清洗玻璃，特加是玻璃邊部與膠連接處的污汁要清洗擦干；在貼美紋紙后要24小時之間內(nèi)打膠并及時清理；打好的膠不實，在刮膠過程中必須保證橫向與縱向膠縫的接口處平滑，如有凸起必須在膠表面硫化前修整好，保證在膠縫處排水通順，在隔日打膠時，膠縫連接處先清理已打好的膠頭，切除圓弧頭部以保證兩次打膠的連接緊密；如在自檢中發(fā)現(xiàn)有局部打膠缺膠（如：氣泡、空心、斷縫、表面嚴重波紋），必須將該部分全部切除清理后再進行補膠。

2)、鋁塑板幕墻施工工藝：

①鋁板幕墻的最后裝飾效果和工程質(zhì)量，關鍵在于板塊加工的表面平整度及表面噴涂的色差。故在板塊加工定貨時，一定要派專人去加工廠監(jiān)督板塊的加工質(zhì)量。以保證板塊的平整及顏色的均勻。

②板塊加工是其材質(zhì)控制的關鍵，也是最容易產(chǎn)生問題的環(huán)節(jié)。加工后的面板，要求表面色彩均勻、無雜質(zhì)，折邊無裂痕、尺寸準確。

③板塊安裝由上向下進行，采用壓塊固定方式，以保證板塊的抗震變形承受力，板塊的安裝時要不斷地進行水平、垂直度檢測并及時調(diào)整，以保證板塊整體的平整度。

④板安裝完畢應進行全面檢查調(diào)整。鋁板之間縫隙必須用耐侯膠DC791-N嵌縫，予以密封，防止雨水滲漏。打膠時應注意：塞好泡沫棒后再將耐候膠注入板縫；打膠后及時清洗，保證膠縫平整和光滑；撕掉保護膠帶紙，隨即擦凈污染物；重視密封膠在未完全硬化前的成品保護，不要使其粘染灰塵和劃傷。

    3）、特殊保養(yǎng)、維護：

為防止由于共震、微動、受荷載變形等因素對幕墻駁接系統(tǒng)產(chǎn)生影響出現(xiàn)的連接松動，應在幕墻安裝結(jié)束6個月-9個月的時間內(nèi)再進行一次檢查、調(diào)整。

四、質(zhì)量保證措施

（一） 技術保證措施

建立質(zhì)量、安全管理措施責任制

成立技術攻關和質(zhì)量控制小組，發(fā)現(xiàn)問題，分析和找出問題的影響因素，制定措施，解決辦法，落實解決問題負責人，問題解決后總結(jié)經(jīng)驗，杜絕再次發(fā)生類似問題。

(二)質(zhì)量與安全管理措施

   1、質(zhì)量管理措施:本公司按IS09001質(zhì)量保證體系，進行質(zhì)量管理。確保產(chǎn)品質(zhì)量是進行質(zhì)量管理的中心目標。我公司的質(zhì)量方針是：“發(fā)揚嚴、細、實精神，堅持高、精、尖標準。做一個工程出一個精品，讓業(yè)主放心，使用戶滿意”。產(chǎn)品質(zhì)量和工程質(zhì)量好壞，直接關系到企業(yè)的存亡。針對本工程的特點做好以下幾方面工作：建立由公司總經(jīng)理、總工程師直接領導下的項目經(jīng)理直接控制，質(zhì)檢部基層檢查的三級管理系統(tǒng)，形成一個由經(jīng)理到生產(chǎn)、施工班組的垂直管理線。

   為確保工程質(zhì)量、 對本工程按以下質(zhì)量控制程序進行施工：

   2、施工設計管理措施：

   a復核施工合同技術要求與設計是否相符。

   b檢查預埋件是否齊全，位置是否正確，必要時采取補救措施。

   3、生產(chǎn)質(zhì)量管理措施：對進場各種原材料和附件進行質(zhì)量檢查，是否符合有關技術標準，有無出廠合格證和產(chǎn)地證書，對不符合有關標準的各種材料和附件實行退貨或不投入下一道工序。校對進工地所有材料與訂貨合同的型號、規(guī)格、廠家是否一致，數(shù)量是否齊備，出廠合格證是否齊全。鋼板、型鋼、不銹鋼板是否有合格證，鋼材化學成份和力學性能測試報告是否齊全。普通鋼零件、鋼連接件表面熱鍍鋅層是否完好。

   4、安裝質(zhì)量管理措施：下列關鍵項目的施工安裝，實行專項簽準制度：

   a層間連接桿安裝位置的確定就水平標高、角度、相鄰兩點的距離，頂層與底層、層間與標高距離均由專人復核，符合設計標準簽字認可后，進行下道工序作業(yè)。  

   b、焊接完畢，施工人員敲除焊查、自檢焊縫。經(jīng)專檢人員用起聲波儀器探傷檢測，檢驗合格后簽了認可，并填報幕墻中間驗收單，經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門復檢后，進行下道工序。

   c、玻璃安裝，由專檢人員復檢玻璃的水平直線的偏差，符合設計公差要求。全部調(diào)整完畢，再復檢合格后，由專檢人員簽字認可，進行下一道打膠工序。

5、建立施工檢驗制度：

a、施工人員自檢

b、專檢人員復檢。

c、監(jiān)理公司終檢。

6、安全管理措施

a、建立安全管理責任制

b、規(guī)定現(xiàn)場施工人員佩戴安全帽、安全帶作業(yè)。

c、規(guī)定已使用的電器設備、接線符合安全和防火要求。

d、電工和電焊工需持證上崗，焊接作業(yè)時設有防火設施,焊機外殼接地，確保人身安全。

（三）工程質(zhì)量等級

本工程質(zhì)量等級：合格。按合格工程等級進行施工和質(zhì)量控制。

（四）幕墻安裝質(zhì)量控制要素

一、安裝前的質(zhì)量工作重點

    1、熟悉消化圖紙

    幕墻設計人員必須熟悉消化建筑結(jié)構(gòu)圖紙使外裝飾設計達到建筑師要求的效果。設計分格應得到建筑師的簽認。幕墻受力計算應與結(jié)構(gòu)配合，并得到結(jié)構(gòu)工程師的簽認。

    2、設計交底

    開工前，在熟悉消化圖紙的基礎上，由設計向施工作好設計工作交底工作，使設計意圖明確，質(zhì)量要求法定，施工要點掌握，安全措施落實。

    3、原材料質(zhì)量驗收及保管：

    進口材料按圖紙要求核對原材料的規(guī)格尺寸，顏色。應符合設計要求并對產(chǎn)品質(zhì)保書及合格證進行辨認。國產(chǎn)材料按圖紙要求核對原材料的規(guī)格，尺寸，顏色，應符合設計要求，并對產(chǎn)品質(zhì)保書及合格證確認。原材料進入工地現(xiàn)場應分類按不同規(guī)定進行堆放，有專門材料員看管，防止損壞，偷竊。如果市場采購不到圖紙規(guī)定的原材料，代用品應得到設計的同意，不能自行代換。如果發(fā)現(xiàn)原材料不符合要求，應及時向公司匯報，絕對不可將有疑問的材料安裝上去，要保證件件合格，塊塊合格。

  4、對半成品驗收

    對加工廠出廠的半成品，工地材料員應逐一進行驗收，凡不合格一律退貨，絕不允許將不合格半成品安裝上去。

二、安裝質(zhì)量管理措施

    1、班組自查、自評，工序交叉驗收

    每一班組的工作必須作到自查、自評，并作好自查記錄。上下前后的工序間，應對上一工序，前一工序進行驗收，合格才能進行后道工序，驗收應有記錄。

凡自查和交叉驗收不合格，質(zhì)量員有權要求進行整改，直到合格為止。

    2、接受監(jiān)理和質(zhì)檢站的檢查

    在每道工序結(jié)束時請工地監(jiān)理及質(zhì)檢工程師進行檢查，凡是有不符合要求的地方，一定要進行整改，直到合格為止。

    3、總包方的檢查

    在完成一個單位工作時應請建設單位或總包單位質(zhì)量負責人到場檢查，凡遇有不符合要求的地方，一定要整改，直到符合標準為止。

4、對下列關鍵項目的施工安裝，實行專項簽準制度

   各樓層垂直桁架和鋼橫梁上的駁接爪的安裝位置及其垂直度、水平標高、進出位置、相鄰兩點的距離偏差、同層兩點的水平標高偏差均需由專檢人員接完畢，施工人員必須敲除焊渣自檢焊縫，并經(jīng)專檢人員復查合格簽字后，再由專檢人員填報幕墻中間驗收單，經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門復查后方可進行防腐處理。幕墻安裝完畢，應由專檢人員復查其水平、垂直縫的偏差情況以整個立面與立面控制線的偏差情況，如果超差應調(diào)整至符合設計要求，全部調(diào)整完畢且復查合格、專檢人員簽字認可，由專檢人員應填報中間驗收單，并經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門復查后方要進行最后緊固和打膠。

    5、施工檢驗制度

首先對鋼連接點的焊接按質(zhì)量進行評定，自檢后交監(jiān)理或質(zhì)檢站檢查，合格后進行下一道工序。各道工序均要進行檢驗評定，用表格填寫評定自檢記錄。對幕墻連接節(jié)點安裝質(zhì)量檢測評定。